Nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.– Ley 5/2019, de 15 de marzo. BOE núm. 65, de 16 de marzo. En vigor a partir del 16 de junio de 2019

oy Banco de España

 

La regulación de los contratos de crédito inmobiliario

La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno.

Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos, lo que redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanos. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España.

[Enlace al texto consolidado de la ley en el Boletín Oficial del Estado]

 

Objeto de la ley 5/2019, de 15 de marzo

Partiendo de estas consideraciones, esta Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Además, vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes.

La Directiva 2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que:

«La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener graves consecuencias sociales y económicas».

En particular, la Directiva pone de manifiesto en su considerando (4) que:

«la Comisión ha determinado una serie de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».

Dichos considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional, tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.

 

Protección de la legislación europea a los prestatarios en los Estados miembros de la UE

La Directiva 2014/17/UE establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.
En la Unión Europea, cuyo derecho goza del principio de primacía frente al derecho nacional, la vivienda está reconocida como un derecho fundamental, tal como reconoce expresamente el apartado 65 de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34/13, donde con toda contundencia se manifiesta que:

«En el Derecho de la Unión, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental garantizado por el artículo 7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar en consideración al aplicar la Directiva 93/13».

La normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.

De esta forma, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

 

Regulación del crédito hipotecario establecida por la nueva ley 5/2019, de 15 de marzo

La Ley regula tres aspectos diferenciados.

En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató.

El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

 

Exposición del contenido en la ley 5/2019, de 15 de marzo

La Ley se estructura en cuatro Capítulos, que se corresponden con las líneas esenciales de la regulación, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales, así como dos Anexos, el I referente a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el II al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).

 

Capítulo I

El Capítulo I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, ámbito de aplicación, carácter irrenunciable de los derechos que reconoce para los prestatarios y definiciones a efectos de la Ley. En los mismos términos que la referida Directiva 2014/17/UE, la Ley se aplicará tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de las dos actividades anteriores.

 

Capítulo II

El Capítulo II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de confianza de los clientes en las entidades prestamistas; un mercado en el que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable.

En este sentido, la Ley contribuye a la implantación de un mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos de crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación.

Este Capítulo se estructura, a su vez, en tres secciones.

La sección 1.ª recoge, a modo de disposiciones generales, los principios de actuación básicos en la concesión de préstamos inmobiliarios, dirigidos a la protección de los legítimos intereses, las características generales de la información precontractual, las obligaciones de transparencia en relación con los contratos, la determinación del cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.

De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes –prestamista y prestatario– de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

No obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos.

La sección 2.ª recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario y representantes designados deben cumplir en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios, tanto respecto de su organización interna, como respecto del cliente. Cabe destacar algunas de ellas por su especial relevancia.

Así, en primer lugar, se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de capacitación que aseguren (artículo 16) que el prestatario recibe una información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista.

Se prohíben, en segundo lugar y con carácter general, las ventas vinculadas, es decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado (artículo 17). Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que resulte más beneficioso para aquellos.

Por otro lado, se imponen límites a la política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al cliente, estableciendo, en particular, que el volumen de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir al personal que los diseña, comercializa o los recomienda (artículo 18).

También se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y créditos que, con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios (artículo 19), estableciendo al tiempo reglas que aseguren la provisión de recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. Por otra parte, se incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura y protección frente al riesgo de cambio (artículo 20).

No obstante, el prestatario profesional, que no sea consumidor, podrá sustituir este derecho por otro tipo de mecanismo alternativo para la cobertura del riesgo de cambio. La cobertura del riesgo de cambio viene acompañada de la obligación de información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la deuda y del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda alternativa.

La sección 3.ª regula la forma, ejecución y resolución de los contratos. Como novedad se establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo), y siempre que esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos previstos legalmente (artículo 23). Igualmente reseñable es la opción de favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo.

El objetivo perseguido es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la regulación trata de establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas físicas el reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los prestamistas respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo, en los que el riesgo de tipo de interés es mayor.

Por último, esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.

Del mismo modo, dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.

 

Capítulo III

El Capítulo III, con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios, se estructura en cuatro secciones.

• La sección 1.ª describe las fuentes del régimen jurídico de estas figuras (artículo 26).

• Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª se refieren a los intermediarios de crédito inmobiliario, los representantes designados de los intermediarios y los prestamistas inmobiliarios, respectivamente. Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen de supervisión de los mismos. Aquellos operadores que deseen realizar profesionalmente estas actividades deberán estar debidamente inscritos en el correspondiente registro público y contar, entre otros aspectos, con reconocido prestigio y conocimientos y competencia adecuados.

 

Capítulo IV

El Capítulo IV se dedica a la regulación del régimen sancionador. A estos efectos, las obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano designado por cada Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de los destinatarios.

 

oy congreso

 

12 disposiciones adicionales

Las disposiciones adicionales, doce en total, regulan ámbitos específicos vinculados con el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario en ámbitos tales como:

  • la resolución de controversias a través de reclamaciones extrajudiciales en referencia a la Autoridad Independiente para velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria prevista en la Disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre,
  • la cooperación entre las autoridades competentes, la educación financiera, el régimen de conservación de la documentación precontractual, aspectos de desarrollo autonómico,
  • los supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo,
  • las obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado, las obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e inscripción del préstamo hipotecario,
  • los honorarios notariales y registrales en caso de subrogación o novación modificativa de los préstamos por cambio de tipo de interés variable a fijo,
  • el régimen de valoración de bienes inmuebles
  • y la adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.

 

5 disposiciones transitorias

La disposición transitoria primera establece como regla general la aplicación no retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos regulados en sus apartados dos a cuatro. En cuanto a este último, se determina que quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma, aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque contuvieran alguna estipulación al respecto, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Por tanto, esta regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Por su parte, la disposición transitoria segunda prevé la obligación de adaptación al nuevo régimen por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y prestamistas inmobiliarios preexistentes.

La disposición transitoria tercera establece un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para dar cumplimiento a las sentencias de 29 de octubre de 2015 y de 26 de enero de 2017 dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Con ello se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la disposición transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo plazo se contará a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la oposición. Dicha notificación deberá realizarse en el plazo de 15 días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.

Las circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en razones de seguridad jurídica y coherencia. Por ello no se aplicará la previsión a los supuestos en que el juez de oficio hubiese analizado la existencia de cláusulas abusivas; cuando se hubiera notificado personalmente al ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; cuando el ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, o cuando con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 29 de octubre de 2016 se haya admitido la oposición del ejecutado.

Conforme a la disposición transitoria cuarta, los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden EHA/ 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, hasta el 21 de marzo de 2019.

La disposición transitoria quinta establece el régimen transitorio para la resolución de quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad Independiente a que se refiere la Disposición adicional primera de esta Ley.

 

16 disposiciones finales

La Ley contiene 16 disposiciones finales.

La primera modifica la Ley Hipotecaria con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la protección de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el interés de demora y otras de carácter técnico.

La disposición final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

La disposición final tercera modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

La disposición final cuarta modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación, y entre otras medidas, establece la obligación de remitir las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales abusivas, al Registro de Condiciones Generales.

La disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en consonancia con lo establecido en el párrafo anterior.

La disposición final sexta modifica la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, en materia de régimen disciplinario de los notarios.

La disposición final séptima modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la finalidad de dar acceso a la Central de Información de Riesgos del Banco de España a todas las entidades prestamistas de crédito inmobiliario.

La disposición final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y otras leyes complementarias.

La disposición final novena adapta el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a cada situación.

La disposición final décima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos con el fin de convertir el código de buenas prácticas en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que permita a todos los deudores más vulnerables en situación de impago acceder a las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.

La disposición final undécima modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de entidades de crédito, con el fin de clarificar las condiciones y requisitos necesarios con que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que pueda desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservándose su posición para la ejecución de las garantías de los activos financieros adquiridos. Dicha medida se enmarca en el objeto social singular de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y en el interés público derivado de su actividad dentro del proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario español.

La disposición final duodécima adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito, para evitar solapamientos regulatorios en materia de transparencia con la clientela bancaria, adaptándola a las especificidades del régimen sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a las competencias de las Comunidades Autónomas.

Sobre el Título competencial de la Ley, la disposición final decimotercera establece la competencia estatal exclusiva sobre las bases de obligaciones contractuales, haciendo hincapié en el respeto de las competencias autonómicas en materia de consumo cuando se trate de créditos que recaen sobre vivienda habitual de la persona consumidora.

La disposición final decimocuarta señala que mediante esta Ley se incorpora, parcialmente, al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) n.º 1093/2010.

La disposición final decimoquinta establece una habilitación normativa a favor del Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por los prestamistas en la comercialización de préstamos inmobiliarios, que alcanza aspectos específicos como la información precontractual, obligaciones de comunicación, información y documentación, publicidad, evaluación de riesgos y solvencia y otros aspectos relacionados, acompañada de una habilitación a la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa para cuestiones muy concretas y de detalle, que requieren de un instrumento normativo más flexible.

Con el ejercicio de estas habilitaciones se garantizará la completa transposición de la Directiva 2014/17/UE, a través de norma de naturaleza reglamentaria, al tiempo que se facilita la adaptación ágil y efectiva de las prácticas a los principios establecidos en la Ley y en la normativa europea. Las disposiciones reglamentarias de desarrollo respetarán en todo caso la máxima protección de los prestatarios de acuerdo con el espíritu de esta Ley.

Finalmente, la disposición final decimosexta establece la entrada en vigor de la Ley.

 

 

Foto superior de la página: Fachada del edificio del Banco de España. Fotografía publicada por el Banco en su perfil en Twitter. https://twitter.com/BancoDeEspana/status/1106530518080851969

Foto central de la página: Frontón del edificio del Congreso de los Diputados de España. Fotografía publicada por el Congreso en su perfil en Instagram. https://www.instagram.com/p/Btl4Hfwg5Ii/

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Construcción, reforma y rehabilitación (1 de 2): huella de carbono, eficiencia energética, desarrollo sostenible, economía circular, tecnología

 

Es indudable el valor de la industria de la construcción en la economía de los países, su influencia para contribuir al logro de los objetivos en el nivel de un Estado. Mal utilizada esta capacidad, los resultados pueden ser tan negativos como los que se han producido durante la crisis económica desde 2008. Sin embargo, nada puede ocultar los numerosos beneficios que nacen desde el sector de la construcción, ya sea con la creación de empleo, la satisfacción de la demanda de vivienda, la adecuación de inmuebles a necesidades especiales de accesibilidad, la construcción de infraestructuras y espacios públicos, etc., etc.

Aunque todo esto es una realidad evidente, no deja de ser recordado por entidades del sector tan relevantes como, por ejemplo, la CEPCO (Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción) (@CEPCO_es), al presentar sus Propuestas para la reforma, rehabilitación y regeneración urbana.

[Foro R3MAT 2016. ePower&Building | CEPCO (Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción) (@CEPCO_es): ENLACE]

Hablar de la economía de un país es hablar de la economía de sus ciudadanos, de asuntos que influyen en cada casa y persona. De la misma forma, hablar de la industria de la construcción es hacer referencia a la multitud de empresas que la componen y que, al igual que OYRSA, actúan en relación directa con las personas a quienes la economía y las finanzas se refieren genéricamente como «mercado».

Además de características diferenciales propias que las individualizan, cada persona y empresa poseen unos rasgos fruto del momento y de la sociedad a la que pertenecen. En los años recientes, la construcción española está experimentando un cambio que la prefigura como un sector positivamente influyente en el futuro del país. Es un fenómeno global en gran parte, no exclusivo de España, por el que los rasgos principales de esta nueva industria constructora están ya claramente definidos en empresas de nueva creación y en aquellas que han decidido innovar en su trayectoria. En este momento y en los años próximos, la construcción será decisiva en estos ámbitos estratégicos, de cuyos avances se beneficiará a su vez:

▪ emisiones de CO2 y otras emisiones contaminantes,
▪ eficiencia energética,
▪ desarrollo sostenible,
▪ economía circular, y
▪ tecnología.

Veamos, resumido como lo contaríamohs a un público general, la influencia de la construcción hoy en estos cinco ámbitos.

 

Emisiones de CO2 y otras emisiones contaminantes


Las emisiones de CO2 en todo el planeta son un foco principal de atención cuando se trata del medio ambiente y de la acción humana.

El dióxido de carbono es un gas imprescindible para la vida y solo se convierte en un riesgo cuando aumenta su concentración de forma que impide adecuados niveles de oxígeno para la respiración humana o ahora que el efecto invernadero es el mayor de la historia, según reflejan los Objetivos de Desarrollo Sostenible, de los que el 13 es «Adoptar medidas urgentes para combatir el cambio climático y sus efectos»

[Naciones Unidas, Objetivos de Desarrollo Sostenible (Global Goals, @GlobalGoalsUN). Objetivo 13: Acción por el clima: ENLACE]

La construcción contribuye a paliar las emisiones de carbono:

▪ empleando materiales obtenidos mediante procesos amigables con el medio ambiente,
▪ utilizando en su actividad energías limpias o renovables, como vehículos y maquinaria que se muevan con electricidad,
▪ construyendo edificios o realizando instalaciones que no generen emisiones contaminantes o que sean capaces de generar energía renovable, como los paneles solares.

Estas tres acciones definen opciones ideales, pero lo cierto es que ni aun queriendo, hoy en día es posible poner en práctica estas propuestas al 100%, pues, por ejemplo, el parque móvil para la construcción todavía no ha llevado a cabo la transición energética al completo.

Durante la cumbre climática COP24, celebrada en Katowice, Polonia, la Alianza Global de la Edificación y la Construcción ha publicado el informe general del 2018 sobre la situación global del sector de la construcción, incluidos sus avances en el objetivo de contribuir a la reducción de los efectos del calentamiento global limitando las emisiones de carbono.

[Informe Global 2018. Hacia un sector de edificios y de la construcción eficiente, resiliente y con cero emisiones | GABC (Global Alliance for Building and Construction): ENLACE]

El impacto contaminante de la construcción en el medio ambiente incide además sobre el agua y el suelo a través de la generación de residuos y del consumo de recursos naturales.

[Guía de edificación sostenible para la vivienda en la Comunidad Autónoma del País Vasco / Etxebizitzen Eraikuntza Iraunkorrerako Gida, Eusko Jaurlaritza / Gobierno Vasco, Etxebizitza, Herri Lan eta Garraio Saila / Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes: ENLACE]

[Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Barcelona (CAATEEB) (@apabcn_cat), Colegio de Arquitectos de Cataluña (COAC) (@COACatalunya), Instituto de Tecnología de la Construcción de Cataluña (ITeC) (@ITeC_es) (@ITeC_cat), Prácticas de sostenibilidad en la edificación, publicado por la Generalitat de Catalunya: Departamento de Política Territorial y Obras Públicas – Dirección General de Arquitectura y Paisaje: ENLACE]

[Ver también el extracto «Minimización del impacto de la construcción al medio ambiente», Construmática (@construmatica): ENLACE]

 

Eficiencia energética


Dos citas de dos informes del GTR (Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación), separados entre sí cuatro años, el segundo publicado hace semanas, nos dan la medida del papel clave que desempeñan la reforma y la rehabilitación de viviendas y edificios en el uso eficiente de la energía.

«Los edificios españoles son responsables de una tercera parte de la energía usada en el país, y son muy ineficientes».

[Informe GTR 2014. Estrategia para la rehabilitación. Claves para transformar el sector de la edificación en España. Escrito por Albert Cuchí (Universidad Politécnica de Cataluña) y Peter Sweatman (Climate Strategy). Una iniciativa del GTR (Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación) de la Asociación GBCe (Green Building Council España), o Consejo para la Edificación Sostenible de España ENLACE]

«El parque construido de viviendas se enfrenta a una serie de retos que reclama una intensa actividad de rehabilitación que permita adecuar el mismo a las exigencias actuales de la sociedad española. Uno de ellos es la pobreza energética, que se ha puesto de manifiesto especialmente a partir de la reciente crisis económica. Las primeras aproximaciones realizadas muestran que la mitad del parque edificado deja en un grado muy elevado de vulnerabilidad a la pobreza energética a los hogares a los que cobija. Siendo la pobreza energética un problema que se define a través de articular tres variables —nivel de renta del hogar, precios de la energía, eficiencia energética de la vivienda— no cabe duda de que la eficiencia energética de la vivienda es el factor más estable y el que puede, a largo plazo, disminuir de forma más económica el riesgo frente a la pobreza energética».

[Por un cambio en las políticas públicas de fomento de la rehabilitación residencial: los municipios, pieza clave en un marco de cooperación institucional. Escrito por Xavier Casanovas, Albert Cuchí, Jordi Mas Herrero y Juan Rubio del Val. Una iniciativa del GTR (Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación) de la Asociación GBCe (Green Building Council España), o Consejo para la Edificación Sostenible de España. Coordinación de GBCE y Conama, 2018. ENLACE]

En síntesis, nuestros edificios malgastan la energía que consumen y pagan, por el mal uso de sus habitantes, pero muy principalmente por sus características constructivas. La reforma del aislamiento y la renovación de las instalaciones son claves para la rehabilitación energética de los edificios. Su potencial no solamente revierte en un consumo adecuado de la energía, sino además y sobre todo en atajar la pobreza energética que se ha incrementado en los últimos años, con la prolongada crisis económica desde 2008. Es aquí donde las empresas de construcción, reforma y rehabilitación como OYRSA deben asumir su papel protagonista de servicio eficaz.

 

Desarrollo sostenible


Pocos países como España para aprender o enseñar sobre desarrollo sostenible de la actividad de la construcción. Nuestra «burbuja» ha constituido un caso paradigmático de globo inflándose más y más sin que mientras tanto pudiera resolverse el acertijo de qué fue primero, si el huevo o la gallina.

Se edificaba más y más y todo se pagaba o compraba gracias a una banca pródiga en el crédito. El mecanismo desembocó en la imposibilidad de distinguir si se construía porque el mercado absorbía la producción o porque se alimentaba la compra, si el precio respondía a la ley de oferta y demanda o si su crecimiento imparable respondía a un sistema de endeudamiento movido por la banca, so capa de producto de ahorro e inversión.

Al pinchar esta burbuja, se desinflan los precios y el valor, los ahorros, la inversión; se desinfla la demanda y se desinflan los deudores de la banca, que dejan de aportar liquidez y entregan ladrillos, los ladrillos que abrigan su vida incluso. Han sido y siguen siendo momentos difíciles y, para no pocas personas, muy duros.

El acertijo del huevo y la gallina en la burbuja española permanece sin resolver, pero una conclusión principal es que una situación como la pasada no puede resolverse satisfactoriamente de forma individual, sino que requiere de la aportación de todas las personas y entidades involucradas. Desde este punto de partida, una cuestión principal que resolver es cuánto debe y puede aportar cada sector.

Los graves problemas de la banca española durante este periodo —paliados con un rescate europeo que no ha evitado la oleada actual de despidos y cierre de oficinas— han facilitado la transformación en el mundo de la financiación, en el que ahora surgen otras opciones. Nuevas entidades financieras e iniciativas empresariales son ahora aliados de los proyectos de personas y otras empresas.

[«El PropTech revoluciona el sector inmobiliario. La digitalización inmobiliaria se ha acelerado a través del proptech. El concepto, al igual que el fintech o el insurtech, nace de la unión entre tecnología y sector inmobiliario. Es el real estate 2.0 dentro de una revolución industrial 4.0»: ENLACE Ulises Izquierdo, Economía Digital (@EconomiaED_)]

Con independencia de sus características, cada una de estas nuevas propuestas se basa en una mayor capacidad o libertad del usuario final para tomar decisiones. También se inscribe en un renovado orden social que, si queremos describir sintéticamente, de nuevo los objetivos de desarrollo sostenible son de gran ayuda:

▪ Ciudades y comunidades sostenibles (Objetivo 11):
«Más de la mitad de la población mundial vive hoy en zonas urbanas. En 2050, esa cifra habrá aumentado a 6.500 millones de personas, dos tercios de la humanidad. No es posible lograr un desarrollo sostenible sin transformar radicalmente la forma en que construimos y administramos los espacios urbanos».

▪ Industria, innovación e infraestructura (Objetivo 9):
«La inversión en infraestructura y la innovación son motores fundamentales del crecimiento y el desarrollo económico. Con más de la mitad de la población mundial viviendo en ciudades, el transporte masivo y la energía renovable son cada vez más importantes, así como también el crecimiento de nuevas industrias y de las tecnologías de la información y las comunicaciones».

▪ Trabajo decente y crecimiento económico (Objetivo 8):
«Los Objetivos de Desarrollo Sostenible apuntan a estimular el crecimiento económico sostenible mediante el aumento de los niveles de productividad y la innovación tecnológica. Fomentar políticas que estimulen el espíritu empresarial y la creación de empleo es crucial para este fin, así como también las medidas eficaces para erradicar el trabajo forzoso, la esclavitud y el tráfico humano. Con estas metas en consideración, el objetivo es lograr empleo pleno y productivo y un trabajo decente para todos los hombres y mujeres para 2030».

▪ Reducción de las desigualdades (Objetivo 10):
«La desigualad de ingresos es un problema mundial que requiere soluciones globales. Estas incluyen mejorar la regulación y el control de los mercados y las instituciones financieras y fomentar la asistencia para el desarrollo y la inversión extranjera directa para las regiones que más lo necesiten. Otro factor clave para salvar esta distancia es facilitar la migración y la movilidad segura de las personas».

▪ Producción y consumo responsable (Objetivo 12):
«Para lograr crecimiento económico y desarrollo sostenible, es urgente reducir la huella ecológica mediante un cambio en los métodos de producción y consumo de bienes y recursos. La gestión eficiente de los recursos naturales compartidos y la forma en que se eliminan los desechos tóxicos y los contaminantes son vitales para lograr este objetivo. También es importante instar a las industrias, los negocios y los consumidores a reciclar y reducir los desechos, como asimismo apoyar a los países en desarrollo a avanzar hacia patrones sostenibles de consumo para 2030».

[Objetivos de Desarrollo Sostenible | PNUD – UNDP (Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo – United Nations Development Programme) ENLACE]

[Objetivo 11 de los ODS: Ciudades y comunidades sostenibles ENLACE]

[Objetivo 9 de los ODS: Industria, innovación e infraestructura ENLACE]

[Objetivo 8 de los ODS: Trabajo decente y crecimiento económico ENLACE]

[Objetivo 10 de los ODS: Reducción de las desigualdades ENLACE]

[Objetivo 12 de los ODS: Producción y consumo responsable ENLACE]

Lo anterior son los cimientos de una nueva realidad que, como se mencionaba en el caso de la transición energética, se encuentra en curso de desarrollo. Aún hay camino por delante y las deudas con el pasado suponen un lastre, ya que absorbe atención y recursos.

[«Tras diez años de crisis, urgen medidas para frenar la burbuja de la deuda. El monto de la deuda mundial es de unos 250 billones de dólares, tres veces el PIB mundial», Aurora Martínez (@attacmadrid), en @nuevatribuna: ENLACE]

 

 

Economía circular


Los residuos de la construcción, la reforma, la demolición, etc. forman enormes montículos en depósitos y vertederos cuyas imágenes sirven incluso para filmar documentales que todos habremos visto alguna vez. Más cerca que los vertederos, adonde los residuos llegan con un transporte profesional, tenemos los puntos limpios en nuestras localidades, a los que van los muebles y electrodomésticos que depositamos directamente o a través del servicio municipal de recogida, tal vez también a ellos destinamos marcos de madera o aluminio de ventanas y puertas de habitaciones.

¿Todos estos materiales que destinamos a puntos limpios son restos que no tiene utilidad? Es la primera cuestión que plantea la economía circular. Algunos de estos materiales, como el aluminio, admiten ser reciclados para formar nuevos productos. Otros son reutilizables con una adecuada restauración o tratamiento. Etc.

[«Los gobiernos locales ante el reto de una gestión de residuos sostenible». Vídeo divulgativo de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) (@fempcomunica): ENLACE]

[Guía de experiencias locales en prevención, reutilización y reciclado de residuos. Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) (@fempcomunica) y Ecoembes (@ecoembes). Pdf: ENLACE]

[Micrositio de economía circular en la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) (@fempcomunica): ENLACE]

Un segundo aspecto principal con relación a los residuos, tanto domésticos como industriales, es si son biodegradables. De nuevo, en este terreno de los materiales, confluyen la elección responsable y las posibilidades que permiten los avances científicos, técnicos y tecnológicos. Un caso generalmente conocido es, por ejemplo, el de las bolsas de plástico en el comercio, cuyo uso indiscriminado la normativa ahora está contribuyendo a limitar ya que, por no ser biodegradables, representan una grave amenaza contra el medio ambiente.

La labor normativa y de comunicación de la Administración Pública, desde el ámbito municipal mencionado hasta el estatal y la Unión Europea, está haciendo avanzar la economía circular, tanto de forma general como específica en diferentes sectores.

Esto es más importante para el sector de la construcción que para muchos otros sectores, pues como destaca la Comisión Europea:

«Debido a su volumen, los residuos de construcción y demolición (RCD) suponen el mayor flujo de residuos de la UE: representan aproximadamente un tercio de todos los residuos generados en la Unión. Una gestión adecuada de los residuos de la construcción y demolición y de los materiales reciclados, que incluya una manipulación correcta de residuos peligrosos, puede suponer grandes beneficios en cuanto a la sostenibilidad y la calidad de vida. Asimismo, también puede reportar grandes beneficios para la industria de la construcción y el reciclaje en la UE, ya que potencia la demanda de materiales reciclados de construcción y demolición».

Reducir y recuperar residuos, es decir, reciclarlos, con el fin de utilizarlos como fuente de energía y otros materiales son las bases para la economía circular en la industria constructora. A ello se une el ecodiseño, un gran punto de partida para el uso eficiente de los recursos, que es a su vez un medio indispensable para evitar residuos.

[Gobierno de España: Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y Medio Ambiente, y Ministerio de Economía, Industria y Competitividad. Pacto por una Economía Circular: ENLACE]

[Comisión Europea (@EU_Commission): Dirección General de Mercado Interior, Industria, Emprendimiento y Pymes (@EU_Growth). Protocolo de Gestión de Residuos de Construcción y Demolición en la UE: ENLACE]

[La Eurocámara respalda impulsar la economía circular, el reciclaje y limitar los vertederos. El 55% de los residuos municipales deberá reciclarse en 2025 y el 65% en 2035, desde el 44% actual: ENLACE en @RevistaRETEMA]

[El sector de la construcción reconoce la economía circular como una oportunidad: ENLACE en @RevistaRETEMA]

El empresariado salmantino, al igual que el de las demás capitales y otras localidades españolas, apuesta por la economía circular desde sus órganos de representación. En este ámbito, una iniciativa señalada en la capital charra es la emprendida por su Cámara de Comercio con el programa Salamanca Circular, que se ha presentado en el foro internacional de innovación tecnológica y economía circular organizado por la Fundación de Liderazgo Avanzado y además ha obtenido acogida municipal, ya que el Ayuntamiento de la capital ha decidido a este programa unirse viendo la oportunidad de elevar la calidad de vida de los ciudadanos.

[La Cámara de Comercio de Salamanca, presente en la Primera Cumbre Innovación Tecnológica y Economía Circular en Madrid (@aleadershiporg) | Cámara de Salamanca (@camsalamanca): ENLACE]

[El Pleno de la Cámara de Comercio aprueba la concesión de la Medalla al Mérito de la Cámara de Comercio de Salamanca a la empresa Joselito e informa de Salamanca Circular | Cámara de Salamanca (@camsalamanca): ENLACE]

[La Cámara de Comercio impulsa un proyecto de economía circular para Salamanca: ENLACE en @SArtvALDIA]

[El Ayuntamiento se suma a Salamanca Circular, que busca mejorar la calidad de vida de los salmantinos: ENLACE en @s24horas]

[«La economía circular en construcción no solo es posible: es necesaria» | blog de Ferrovial Agromán (@ferrovial_es), Marta Arroyo Gutiérrez: ENLACE]

 

Créditos de la foto en el centro de la página: Imagen en el sitio web de la CPI (Climate Policy Initiative) (@climatepolicy) climatepolicyinitiative.org

 

OYRSA Hostelería & Restauración. Rehabilitación de edificios · Reforma de locales · Equipamiento industrial · Instalaciones · Interiorismo


Para hoteles, restaurantes, cafeterías y bares, OYRSA está desarrollando proyectos de reforma, rehabilitación, instalaciones, equipamiento e interiorismo.

Con personal de experiencia, profesional y especializado, precios competitivos y plazos acordados con el cliente.


 

Reforma de edificios y locales

Una nueva imagen o un comienzo o un recomenzar empresarial son excelentes motivos para renovar locales y edificios, y OYRSA responde con un servicio integral de reforma, desde la redacción del proyecto hasta la limpieza de la obra.

Nuestros clientes encuentran las puertas abiertas de nuestra oficina, tanto para informarse previamente de opciones arquitectónicas y económicas como para realizar su encargo y después, a lo largo del proceso, para aportar todas sus propuestas, sugerencias o consultas.

OYRSA ofrece dos gamas de materiales con garantía de calidad para la reforma: una gama media y una gama de lujo, en ambos casos, siempre dando prioridad a materiales ecológicos y avanzados técnica y tecnológicamente. Además, el cliente tiene la opción de proponer otros materiales que desee incorporar.

 

Rehabilitación de edificios

Devolver a la vida y al mercado un edificio catalogado, emblemático, con historia, es una gran experiencia para una empresa constructora y OYRSA está disfrutando de esta oportunidad desde sus comienzos.

Para ello, cuenta con un equipo técnico cualificado propio y con proveedores especializados y de experiencia acreditada; también con operarios buenos conocedores de su oficio, que también estiman los materiales y elementos constructivos tradicionales que un proyecto de rehabilitación debe recuperar.

La accesibilidad, incluida la circulación interior mediante ascensores y escaleras, y la eficiencia energética, con un correcto aislamiento y una climatización amigable con el medio ambiente, son claves y son un reto en la rehabilitación de edificios de cierta antigüedad como los catalogados.

Con las aprobaciones requeridas por parte de la Administración Pública y siguiendo la normativa específica, todo el equipo y proveedores de OYRSA cuidan atentamente de estos valiosos proyectos.

 

Instalaciones

La climatización y la electricidad así como la fontanería y las redes de datos, la televisión y la telefonía son claves para el confort y la funcionalidad en los espacios interiores.

La renovación o la instalación para la recepción de estos suministros está incluida en los proyectos de reforma, rehabilitación y edificación de OYRSA, y también se realiza específicamente.

 

Equipamiento industrial

Cocina y frío industrial son las estrellas del equipamiento en una industria donde la conservación y manipulación alimentarias son claves de su éxito. OYRSA cuida de estos equipos y su instalación instalando marcas de primera, siempre con un proyecto previo creado por nuestros expertos en interiorismo y asesorado por nuestros departamentos de arquitectura y arquitectura técnica.

 

Interiorismo

OYRSA dispone de departamento propio de diseño para crear el interiorismo adaptado a cada espacio: almacenaje, mobiliario, decoración… En línea con las tendencias de vanguardia en el sector y el gusto del cliente.

 

Paseo Zorrilla, Valladolid. Reforma e interiorismo de restaurante y bar.

 

Vázquez Coronado 9, Salamanca. Reforma y rehabilitación de edificio catalogado. 21 apartamentos de uso turístico.

 

Majadahonda (Madrid). Reforma, instalaciones y equipamiento de cocina industrial.

 

Poeta Iglesias 11, Salamanca. Reforma y rehabilitación de edificio catalogado. Viviendas y local comercial. Obra en curso.

 

logo oyrsa con raya de colores

OYRSA es una empresa de construcción y promoción e ingeniería civil creada en Salamanca en 2013. Desarrolla su actividad para los mercados de obra nueva, rehabilitación, reforma, construcción especializada e ingenierías de abastecimiento energético y de agua, de gestión de residuos y de sistemas hidráulico-sanitarios. Su ámbito de actuación son los sectores residencial, comercial e industrial.


Desde 2013 hasta 2018, OYRSA ha llevado a cabo más de 350 reformas integrales.

Emplea a una media de 40 trabajadores de mano de obra propia y
más de 25 trabajadores indirectos.

Su facturación en el último ejercicio ascendió a 4.500.000 €.


OYRSA se organiza internamente en cuatro departamentos: arquitectura, construcción, ingeniería e interiorismo.

 

Arquitectura

A través de su departamento propio de arquitectura y su colaboración con otros arquitectos, OYRSA brinda un servicio cualificado para la creación del proyecto a partir del diseño, los materiales y las técnicas de construcción. También recibimos los proyectos redactados por el arquitecto de elección de nuestros clientes.

Servicios
▪ Redacción y gestión de proyectos, dirección de obra.
▪ Informes, peritajes, tasaciones, ITE, asesoramiento técnico.
▪ Expediente de cambio de uso y de legalización de actividad, cédulas de habitabilidad.

 

Construcción

La construcción y la rehabilitación constituyen  el eje de OYRSA.

La profesionalidad, el compromiso con los clientes y el dinamismo son la apuesta de la empresa en su actividad actual y ante el futuro de industrialización y digitalización del sector.

Una comunicación fluida con el cliente forma parte de la calidad de servicio y de la personalización de los proyectos que OYRSA lleva a cabo.

La empresa cuenta también con un canal de comunicación específico dedicado a la interacción de los proyectos con el entorno, especialmente el vecinal y la vía pública.

Servicios
▪ Rehabilitación de accesibilidad en accesos desde exterior y en las áreas de circulación internas: vestíbulos, portales, patios, ascensores y escaleras.
▪ Rehabilitación energética y reforma total y pequeña reforma de edificios, viviendas y locales: cubiertas, fachadas, terrazas, aislamiento, impermeabilización.
▪ Edificación residencial e industrial, proyectos de cocina y baño llave en mano, pavimentos, revestimientos.
▪ Instalaciones eléctricas y electrónicas, de fontanería, domótica, redes de datos, telefonía y televisión.
▪ Certificado de eficiencia energética.

 

Ingeniería

En los proyectos encargados a OYRSA, la eficiencia energética y el aprovechamiento de las condiciones medioambientales son cada vez más frecuentes, para obra nueva, reforma y rehabilitación. También esta tendencia es decisiva en el mercado y en la evolución actual de la empresa.

Servicios
▪ Cálculos de estructuras.
▪ Auditorías energéticas, climatización, aerotermia, biomasa, energía fotovoltaica, energía térmica y termodinámica, geotermia.
▪ Abastecimientos y saneamientos, gestión integral y sostenible de residuos, análisis de ciclo de vida de productos y procesos.
▪ Asistencia técnica ambiental, Autorización Ambiental Integrada (AAI) y Unificada (AAU), estudios hidrológicos e hidráulicos, infraestructuras de riego.
▪ Regulación de instalaciones eléctricas, sistemas de protección contra incendios, estudios de seguridad y salud, legalización de equipos.

 

Interiorismo

OYRSA se dedica al diseño de interiores desde su nacimiento, con soluciones creativas, conectadas a los avances y las tendencias contemporáneas, con gusto, priorizando la habitabilidad y el bienestar.

La empresa pone a disposición de sus clientes un showroom con primeras marcas de confianza, con gamas de lujo y también gamas medias asequibles.

Servicios
▪ Diseño residencial, comercial, industrial y contract, identidad corporativa.
▪ Asesoramiento en selección de mobiliario y equipamiento, diseño de cocina y baño, diseño de armarios, decoración.
▪ Proyectos de iluminación, estudios de ergonomía, estudios de funcionalidad.

 

 

logo oyrsa con raya de coloresAvda. de Portugal, n.º 73
37005 Salamanca
923 05 98 18
609 42 16 48
686 99 47 48
oyrsa@oyrsa.es


Soluciones para Hostelería & Restauración
Construcción · Rehabilitación · Edificación · Reforma

Interiorismo · Instalaciones · Equipamiento


Puedes descargar esta presentación en formato PDF desde esta URL:
https://drive.google.com/file/d/1slG6M4toLyBgZfzErdYFMk_IE8TpaDs6/view

 

 

 

 

Financiación para el proyecto de reforma o de rehabilitación

La reforma y la rehabilitación que está llevando a cabo OYRSA van desde la reforma completa, renovando todas las instalaciones, carpinterías, modificando tabicado, etc., hasta la pequeña reforma, la sustitución de tres ventanas, por ejemplo.

Una de las grandes ventajas que ofrece OYRSA a sus clientes de construcción es que antes de comenzar con su proyecto pueden visitar inmuebles con acabados similares a los que elijan. Es la oportunidad de comprobar la calidad de los materiales y el resultado de la ejecución.

Los motivos del encargo de reforma o de rehabilitación son, en líneas generales:

  • necesidad de una reparación por un desperfecto, avería, etc.,
  • restauración de las instalaciones y la construcción ante el deterioro por el uso,
  • adaptación a nuevas necesidades de los ocupantes de la vivienda (niños, movilidad reducida de personas mayores, oficina en casa, etc.)
  • revalorización del inmueble,
  • recuperación de un inmueble en desuso.

 

OYRSA Salamanca RTV al día

En un post anterior sobre las soluciones financieras que ofrece OYRSA a sus clientes hemos compartido a grandes rasgos la opción de pago aplazado de la reforma de un inmueble destinado a venderse.

Este tipo de reforma es una inversión, ya que produce una revalorización del inmueble, una venta a un precio superior al que se hubiera obtenido de venderse en el estado original.

En el momento actual estamos viendo emerger esta tendencia en el sector inmobiliario: «Socimis, inversores y patrimonialistas reposicionan sus activos con proyectos de mejora y rehabilitación», titula Inmodiario.

El pago aplazado equivaldría a un préstamo sin intereses, una de las muchas opciones de préstamo existentes. OYRSA ha brindado esta oportunidad a sus clientes, con buena acogida. Dentro de ello, otra oferta posible es compartir al 50% los beneficios de la venta a partir de superarse el precio que pone el propietario, lo que también ha tenido buena aceptación.

* * *

Una reforma, completa o pequeña, es un desembolso extra para la economía familiar y en muchas ocasiones se recurre a financiación. Casi todas las entidades financieras ofrecen productos para costear reformas de inmuebles (sean viviendas, comercios, oficinas, etc.), e incluso también específicamente para reforma por eficiencia energética, como Kutxabank. Algunas entidades prestan en mejores condiciones si con la reforma se va a conseguir un aumento de eficiencia energética y a mayor eficiencia, mejores condiciones de préstamo; por ejemplo, la Caixa Ontinyent. Es una muestra del protagonismo que ha adquirido la cultura ambiental.

Muchas empresas constructoras también ofrecen opciones de financiación, como parte del ejercicio de su actividad. El crédito y el préstamo son servicios posibles de la empresa a los particulares, están sujetos a IVA y exentos, es decir, que pagan IVA 0, según la ley actual del IVA.

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¿En qué se diferencia un préstamo de un crédito?

PRÉSTAMO

CRÉDITO

La entidad nos transfiere el dinero a nuestra cuenta en su totalidad a nuestra plena disposición. La entidad pone a nuestra disposición una cantidad determinada de dinero que podremos usar.
Las cuotas de reembolso son fijas y mensuales hasta haber reembolsado la totalidad del préstamo. La forma de devolverlo puede ir variando según la cantidad de crédito que hayamos usado.
Se generarán intereses sobre el total del dinero concedido en el préstamo. Sólo se generarán intereses sobre el dinero utilizado, no sobre el total del dinero disponible.
El reembolso se realiza a la entidad crediticia y no podremos volver a tenerlo disponible. A medida que reembolsamos el dinero, volvemos a tener ese dinero disponible para usar.

Fuente: Help My Cash.

 

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OYRSA Salamanca 24 horasLa financiación del constructor es una opción recomendada tanto por bancos como por expertos inmobiliarios.

Es una posibilidad si no se quiere acudir a un banco directamente. No obstante, en las modalidades de financiación que el constructor ofrezca, se estará tratando, por intermediación suya, con un banco.

Como exponen tanto Idealista como el BBVA, las opciones de financiación por parte del constructor al cliente particular de la reforma son dos, esencialmente:

  • pago en plazos con letras de cambio, y
  • financiación de una entidad financiera.

El pago en letras de cambio consiste en que el constructor emite las letras, el particular las acepta y, normalmente, la entidad financiera del constructor las va descontando al particular. En realidad, el control del pago queda en manos de la entidad, que cobrará las letras aun en el caso hipotético de que el cliente de la constructora considere que no debe pagar, dada una disconformidad con el servicio. En este caso, al particular le quedaría la opción de pleitear. (En esta página de iAbogado puedes ampliar información sobre letra de cambio y sus diferencias con cheque y pagaré).

La financiación al particular por parte de una entidad financiera puede ser gestionada por el constructor o este actuar como prescriptor, es decir, recomendar al cliente a la entidad para que esta le facilite la financiación.

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Los índices relacionados con el préstamo son el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE).

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es un porcentaje fijo que se paga al banco por ceder el dinero. Se calcula sumando al euríbor el diferencial o índice de beneficio que el banco desee:

TIN= euríbor (-0,191% febrero del 2018) + diferencial (1,12%) = 0,929% TIN.

Es un interés propio de la entidad financiera, sobre la cuantía del préstamo excluyendo cualquier gasto asociado. Si el euríbor superara en negativo al diferencial, el interés no sería negativo, sería 0.

Y la Tasa Anual Equivalente (TAE) resulta de un cálculo mediante una fórmula estándar, establecida por una norma universal, e incluye los siguientes componentes: el TIN (tipo de interés nominal), la periodicidad de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), las comisiones por cancelación o amortización, los gastos de la operación y todos los otros gastos que hubiera, por ejemplo, comisión de apertura, notario, etc. (Si deseas saber más, mira por ejemplo este post del blog del BBVA).

El índice que interesa con vistas a comparar ofertas de financiación de diferentes entidades es el TAE.

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Una comparativa de Fotocasa sobre productos financieros para reformas destaca estas características:

  • Todos acostumbran a financiar el 100% de la obra, desde 3.000 € en adelante.
  • Los plazos de amortización suelen ir de 5 a 10 años.
  • Las comisiones de apertura van de 0 a 1%, aunque con un importe mínimo.
  • Se suele pedir la contratación de un producto adicional relacionado con el préstamo, como un seguro de vida o uno de amortización, de hogar, etc. Casi todos son seguros.
  • Los tipos de interés se establecen en función del perfil del cliente, al estudiar la operación.

* * *

Además de los bancos y de la constructora, otras entidades pueden financiar una reforma, como la Administración Pública a través de subvenciones. Mira, por ejemplo, estas Ayudas a la Rehabilitación Edificatoria que ofrece la Junta de Castilla y León.

También existen plataformas de empresas que se unen para financiar diferentes negocios y operaciones; su modus operandi normalmente es similar al del constructor cuando ofrece financiación: actúan como prescriptores e intermediarios de alguna entidad financiera.

Otra posibilidad que ofrecen algunos bancos es sumar la reforma a la hipoteca que se esté pagando.

Entre las grandes plataformas comerciales, Carrefour cuenta con un servicio de préstamo. Es otra opción para comparar y valorar. Mira, por ejemplo, sus condiciones a día de hoy para un préstamos de 15.000 € según el simulador de préstamos en su web (pincha en la imagen para ampliarla):

* * *

¿Cuál es la entidad bancaria o financiera mejor para nuestra reforma? Determinar la mejor entidad según cada momento es el objetivo de los comparadores de créditos. Algunos son muy restrictivos para suministrar información de préstamos y créditos, como iAhorro y CrediMarket, ya que piden todos los datos personales para aportar a su vez cualquier información.

Un comparador muy popular y con amplia credibilidad en este momento es Help My Cash, y no solo de préstamos, sino también de otros productos, como líneas de ADSL. Sus resultados dan una idea de lo que ofrecen las diferentes entidades, si bien tenemos que saber que las condiciones definitivas de cada banco varían según los clientes y se determinan una vez estudiado cada caso.

Si lo que preferimos es saber cómo sería un préstamo con unas determinadas condiciones, el Banco de España ofrece un simulador de créditos en su web.

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Para finalizar, puedes consultar en esta página de Help My Cash las condiciones de 267 préstamos.

Este mismo portal, Help My Cash, selecciona cinco préstamos como los mejores para proyectos de reformas; son estos (pincha en la imagen para ampliarla):

OYRSA, soluciones de inversión

2018 02 01 Post

Hotel Marina Bay Sands, en Singapur. Foto de su web: www.marinabaysands.com.

Estaremos de acuerdo en que hay varias formas de ver y expresar las cosas, o dicho de otra forma, varias formas de no estar de acuerdo del todo. El resultado es que entre todas estas perspectivas diferentes se construye una perspectiva más rica. ¡Estupendo para todos! Un win-win, ganar-ganar.

 

Reforma sin coste, un producto de OYRSA para inversores

En una página anterior hemos hablado de nuestra llamada «reforma sin coste», una iniciativa de OYRSA con la participación de Metroútil. Así la llamamos y se la explicamos a los clientes que se interesan por ella.

  • Se trata de la reforma realizada en una vivienda a la venta que se abona cuando la venta se hace efectiva.
  • El cliente no paga nada hasta que la casa no se vende; por lo tanto, pagará con unas futuras ganancias, con un dinero que va a obtener.
  • El precio acordado para la venta incluye, como mínimo, el precio que el cliente puso a su vivienda sin reformar y el precio de la reforma. La inmobiliaria factura su comisión, como en cualquier caso.
  • Lo habitual, sin embargo, es que la vivienda reformada se revalorice por encima de este precio mínimo, por un lado, y por otro lado, que se intente la venta por el mejor precio posible. En este caso, acordamos un reparto de los beneficios, que suele ser la mitad para cada una de las dos partes, propietario y empresa reformista.
  • Si estuviéramos en unos grandes almacenes, por ejemplo, nos presentarían esta operación como el «compre ahora y pague dentro de x meses», es decir, como un pago aplazado. Aunque, como puedes ver, no solo es un pago aplazado, sino también una inversión. Por esto presentamos nuestra reforma sin coste como un producto para inversores.

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Reforma de tu vivienda en venta: pago aplazado de la obra y una operación de compraventa más satisfactoria. Producto/servicio de OYRSA dirigido a propietarios, inversores y vendedores

Imagen tomada en una vivienda reformada por OYRSA en la avenida Filiberto Villalobos

 

Este producto y servicio de OYRSA se ha pensado para facilitar a los propietarios la venta de sus viviendas y otros inmuebles.

Es una solución beneficiosa para el vendedor y también para el comprador, tanto en el aspecto económico como en cuanto al confort y el bienestar —la calidad de vida, en suma— que la propiedad pasa a ofrecer.

Es una solución que, además, contribuye a la sostenibilidad desde el ámbito de la construcción, pues cuida de nuestro medio ambiente alargando con calidad la vida útil de las viviendas e incluso, en algunos casos, recuperando inmuebles inhabitables como viviendas en uso. Con esta actividad, el sector de la construcción, OYRSA incluida, participa también de la economía circular, protagonizando una utilización responsable de los recursos y los medios.

La reforma con pago aplazado que OYRSA te propone se ha llamado en alguna ocasión «reforma sin coste», debido a que es así en cierta manera o, más exactamente, durante determinado plazo.

En efecto, quien hace uso de este producto y servicio de OYRSA no abona nada hasta que no vende su casa; cuando ha realizado la venta, dispondrá de una liquidez con la que abonar la reforma y, posiblemente, ingresar también un beneficio por encima del previsto.

De manera que, sin que tengas que realizar ningún pago hasta que no dispongas del importe de la venta de tu casa, OYRSA te ofrece realizar o bien la reforma completa de la vivienda o bien la mejora de algunas de sus características. El resultado, en lo que a la construcción se refiere, es una renovación de las condiciones de habitabilidad del inmueble, deterioradas casi siempre por el uso o el desuso.

Con estas miras, OYRSA evalúa las necesidades de la casa y asesora sobre los cambios necesarios y el precio de venta. El objetivo es una ganancia adecuada en el momento de vender, gracias a un mejor «producto» (el inmueble), con la tranquilidad para el vendedor de que no tendrá que desembolsar ninguna cantidad por la reforma mientras no disponga del importe de la venta.

OYRSA cuenta con la inmobiliaria Metroútil para agilizar la compraventa, además de colaborar con la mayoría de las agencias de Salamanca. Así, OYRSA pretende que, una vez acondicionada la vivienda, la venta se produzca en un plazo breve, evitando el estancamiento que podría redundar en una devaluación. El compromiso de venta es el punto de partida para la meta conjunta de que el vendedor consiga una mejor venta de su casa y OYRSA recupere la inversión en su reforma.

Tanto el interés en una buena compraventa como el beneficio derivado recaen, pues, en ambas partes, con la ganancia añadida en casi todos los casos de un precio obtenido superior al fijado por el vendedor. Sobre esta ganancia añadida, se acuerda la distribución al 50% entre el vendedor y OYRSA.

El balance de la experiencia es tan positivo como para que la llamada «reforma sin coste» se haya ido consolidando como uno de los productos y servicios estrella de OYRSA.

 

Un ejemplo práctico

[Puedes leer aquí un nuevo post explicando otro ejemplo práctico de la reforma con pago aplazado de OYRSA]

Vega Sánchez posee una vivienda que desea vender por 125.000 €. A medida que transcurre el tiempo, comprueba que las personas que acuden a visitar la casa no terminan de mostrar un nivel de interés suficiente como para aceptar su precio o una aproximación satisfactoria. En busca de dar salida a su propiedad, Vega decide contactar con OYRSA, que visita su inmueble para conocer sus características y tasarlo.

Una vez estudiada la casa, OYRSA elabora una propuesta de reforma, con planos de dos opciones posibles y un presupuesto de 15.000 € para ambos casos. Al mismo tiempo, propone un precio de venta posterior mínimo de 140.000 €, suma del coste de la reforma y los 125.000 € que Vega desea por su casa y que, por parte de OYRSA, también se ha considerado adecuado como referencia de partida.

Después de valorarla, Vega acepta la propuesta de OYRSA. La reforma se realiza sin que ella tenga que efectuar ningún desembolso y con las condiciones de un precio cerrado y un plazo límite para su conclusión.

Finalizada la obra, OYRSA gestiona la venta del inmueble en un precio de salida de 155.000 €; pasados dos meses, la casa se vende en 153.000 €, por lo tanto, en 28.000 € más del precio inicial fijado por Vega y 13.000 € más sobre el precio mínimo necesario para el objetivo de una reforma «sin coste» según el acuerdo entre Vega y OYRSA.

Vega percibe el importe de 153.000 €, abona el coste de la reforma, que son 15.000 €, y queda para ella un importe de 138.000 €. Sobre este importe de la venta descontado el precio de la reforma*, Vega abona la comisión a la inmobiliaria que ha vendido su casa, Metroútil esta vez, cuya comisión es del 3,5% actualmente, por lo que su importe, sin impuestos, ascendería a 4.830 €. (* Previo acuerdo. Si la inmobiliaria cobrase su comisión sobre el importe total de la venta, esta comisión sería de 5.355 €).

Restada la comisión de Metroútil a los 138.000 €, quedarían de la venta 133.170 €, una cantidad superior en 8.170 € a los 125.000 € que Vega Sánchez había proyectado. Esta ganancia extra es el objeto del reparto al 50% acordado entre OYRSA y Vega. Por lo tanto, Vega ganaría un plus de 4.085 €, la misma cantidad que OYRSA.

Sin duda, esta cantidad extra vendrá bien a Vega para el pago de los impuestos generados por la venta de su casa, al igual que a OYRSA, ya que le compensará la devaluación del importe de la obra por el tiempo transcurrido hasta que se ha abonado.

Así se ha logrado la meta común de una mejor venta en tiempo y beneficio o rédito económico.