Financiación para el proyecto de reforma o de rehabilitación

La reforma y la rehabilitación que está llevando a cabo OYRSA van desde la reforma completa, renovando todas las instalaciones, carpinterías, modificando tabicado, etc., hasta la pequeña reforma, la sustitución de tres ventanas, por ejemplo.

Una de las grandes ventajas que ofrece OYRSA a sus clientes de construcción es que antes de comenzar con su proyecto pueden visitar inmuebles con acabados similares a los que elijan. Es la oportunidad de comprobar la calidad de los materiales y el resultado de la ejecución.

Los motivos del encargo de reforma o de rehabilitación son, en líneas generales:

  • necesidad de una reparación por un desperfecto, avería, etc.,
  • restauración de las instalaciones y la construcción ante el deterioro por el uso,
  • adaptación a nuevas necesidades de los ocupantes de la vivienda (niños, movilidad reducida de personas mayores, oficina en casa, etc.)
  • revalorización del inmueble,
  • recuperación de un inmueble en desuso.

 

OYRSA Salamanca RTV al día

En un post anterior sobre las soluciones financieras que ofrece OYRSA a sus clientes hemos compartido a grandes rasgos la opción de pago aplazado de la reforma de un inmueble destinado a venderse.

Este tipo de reforma es una inversión, ya que produce una revalorización del inmueble, una venta a un precio superior al que se hubiera obtenido de venderse en el estado original.

En el momento actual estamos viendo emerger esta tendencia en el sector inmobiliario: «Socimis, inversores y patrimonialistas reposicionan sus activos con proyectos de mejora y rehabilitación», titula Inmodiario.

El pago aplazado equivaldría a un préstamo sin intereses, una de las muchas opciones de préstamo existentes. OYRSA ha brindado esta oportunidad a sus clientes, con buena acogida. Dentro de ello, otra oferta posible es compartir al 50% los beneficios de la venta a partir de superarse el precio que pone el propietario, lo que también ha tenido buena aceptación.

* * *

Una reforma, completa o pequeña, es un desembolso extra para la economía familiar y en muchas ocasiones se recurre a financiación. Casi todas las entidades financieras ofrecen productos para costear reformas de inmuebles (sean viviendas, comercios, oficinas, etc.), e incluso también específicamente para reforma por eficiencia energética, como Kutxabank. Algunas entidades prestan en mejores condiciones si con la reforma se va a conseguir un aumento de eficiencia energética y a mayor eficiencia, mejores condiciones de préstamo; por ejemplo, la Caixa Ontinyent. Es una muestra del protagonismo que ha adquirido la cultura ambiental.

Muchas empresas constructoras también ofrecen opciones de financiación, como parte del ejercicio de su actividad. El crédito y el préstamo son servicios posibles de la empresa a los particulares, están sujetos a IVA y exentos, es decir, que pagan IVA 0, según la ley actual del IVA.

* * *

 

¿En qué se diferencia un préstamo de un crédito?

PRÉSTAMO

CRÉDITO

La entidad nos transfiere el dinero a nuestra cuenta en su totalidad a nuestra plena disposición. La entidad pone a nuestra disposición una cantidad determinada de dinero que podremos usar.
Las cuotas de reembolso son fijas y mensuales hasta haber reembolsado la totalidad del préstamo. La forma de devolverlo puede ir variando según la cantidad de crédito que hayamos usado.
Se generarán intereses sobre el total del dinero concedido en el préstamo. Sólo se generarán intereses sobre el dinero utilizado, no sobre el total del dinero disponible.
El reembolso se realiza a la entidad crediticia y no podremos volver a tenerlo disponible. A medida que reembolsamos el dinero, volvemos a tener ese dinero disponible para usar.

Fuente: Help My Cash.

 

* * *

OYRSA Salamanca 24 horasLa financiación del constructor es una opción recomendada tanto por bancos como por expertos inmobiliarios.

Es una posibilidad si no se quiere acudir a un banco directamente. No obstante, en las modalidades de financiación que el constructor ofrezca, se estará tratando, por intermediación suya, con un banco.

Como exponen tanto Idealista como el BBVA, las opciones de financiación por parte del constructor al cliente particular de la reforma son dos, esencialmente:

  • pago en plazos con letras de cambio, y
  • financiación de una entidad financiera.

El pago en letras de cambio consiste en que el constructor emite las letras, el particular las acepta y, normalmente, la entidad financiera del constructor las va descontando al particular. En realidad, el control del pago queda en manos de la entidad, que cobrará las letras aun en el caso hipotético de que el cliente de la constructora considere que no debe pagar, dada una disconformidad con el servicio. En este caso, al particular le quedaría la opción de pleitear. (En esta página de iAbogado puedes ampliar información sobre letra de cambio y sus diferencias con cheque y pagaré).

La financiación al particular por parte de una entidad financiera puede ser gestionada por el constructor o este actuar como prescriptor, es decir, recomendar al cliente a la entidad para que esta le facilite la financiación.

* * *

Los índices relacionados con el préstamo son el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE).

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es un porcentaje fijo que se paga al banco por ceder el dinero. Se calcula sumando al euríbor el diferencial o índice de beneficio que el banco desee:

TIN= euríbor (-0,191% febrero del 2018) + diferencial (1,12%) = 0,929% TIN.

Es un interés propio de la entidad financiera, sobre la cuantía del préstamo excluyendo cualquier gasto asociado. Si el euríbor superara en negativo al diferencial, el interés no sería negativo, sería 0.

Y la Tasa Anual Equivalente (TAE) resulta de un cálculo mediante una fórmula estándar, establecida por una norma universal, e incluye los siguientes componentes: el TIN (tipo de interés nominal), la periodicidad de los pagos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), las comisiones por cancelación o amortización, los gastos de la operación y todos los otros gastos que hubiera, por ejemplo, comisión de apertura, notario, etc. (Si deseas saber más, mira por ejemplo este post del blog del BBVA).

El índice que interesa con vistas a comparar ofertas de financiación de diferentes entidades es el TAE.

* * *

Una comparativa de Fotocasa sobre productos financieros para reformas destaca estas características:

  • Todos acostumbran a financiar el 100% de la obra, desde 3.000 € en adelante.
  • Los plazos de amortización suelen ir de 5 a 10 años.
  • Las comisiones de apertura van de 0 a 1%, aunque con un importe mínimo.
  • Se suele pedir la contratación de un producto adicional relacionado con el préstamo, como un seguro de vida o uno de amortización, de hogar, etc. Casi todos son seguros.
  • Los tipos de interés se establecen en función del perfil del cliente, al estudiar la operación.

* * *

Además de los bancos y de la constructora, otras entidades pueden financiar una reforma, como la Administración Pública a través de subvenciones. Mira, por ejemplo, estas Ayudas a la Rehabilitación Edificatoria que ofrece la Junta de Castilla y León.

También existen plataformas de empresas que se unen para financiar diferentes negocios y operaciones; su modus operandi normalmente es similar al del constructor cuando ofrece financiación: actúan como prescriptores e intermediarios de alguna entidad financiera.

Otra posibilidad que ofrecen algunos bancos es sumar la reforma a la hipoteca que se esté pagando.

Entre las grandes plataformas comerciales, Carrefour cuenta con un servicio de préstamo. Es otra opción para comparar y valorar. Mira, por ejemplo, sus condiciones a día de hoy para un préstamos de 15.000 € según el simulador de préstamos en su web (pincha en la imagen para ampliarla):

* * *

¿Cuál es la entidad bancaria o financiera mejor para nuestra reforma? Determinar la mejor entidad según cada momento es el objetivo de los comparadores de créditos. Algunos son muy restrictivos para suministrar información de préstamos y créditos, como iAhorro y CrediMarket, ya que piden todos los datos personales para aportar a su vez cualquier información.

Un comparador muy popular y con amplia credibilidad en este momento es Help My Cash, y no solo de préstamos, sino también de otros productos, como líneas de ADSL. Sus resultados dan una idea de lo que ofrecen las diferentes entidades, si bien tenemos que saber que las condiciones definitivas de cada banco varían según los clientes y se determinan una vez estudiado cada caso.

Si lo que preferimos es saber cómo sería un préstamo con unas determinadas condiciones, el Banco de España ofrece un simulador de créditos en su web.

* * *

Para finalizar, puedes consultar en esta página de Help My Cash las condiciones de 267 préstamos.

Este mismo portal, Help My Cash, selecciona cinco préstamos como los mejores para proyectos de reformas; son estos (pincha en la imagen para ampliarla):

Anuncios

El destino de una construcción cuando pasa de ser una obra en curso a valor inmobiliario en posesión del propietario. Una panorámica de la compra y el alquiler de vivienda

Skyline de Madrid. Imagen de Videoblocks.

 

Tiempo, talento y medios se ponen al servicio de cada proyecto de construcción. Se edifica, gracias a una colaboración entre arquitectos, ingenieros, constructores, operarios especializados, diseñadores, fabricantes, etc.  ¿Qué destino espera a lo construido? Muy comúnmente, termina la relación activa todos los agentes participantes en el proceso constructor con la trayectoria posterior del edificio construido, viviendas, local, nave, centro comercial, etc.; su papel ha terminado cuando se entrega la obra a su propietario, salvo las atenciones posventa y actuaciones en garantía. ¿Cambiará este tipo de vinculación?

La realidad hoy es que lo inmobiliario es un valor cuyo dueño desea rentabilizar como único protagonista de la propiedad y de la relación con el inmueble.

Si vamos a ver lo que está sucediendo en este momento en concreto en la vivienda, la situación a grandes rasgos es, por el lado de la obra nueva, de oferta muy inferior a la demanda, y por el lado del alquiler, una oferta de precios muy elevados.

«Las más de 80.000 viviendas nuevas a nivel nacional de 2017 están por debajo de las que se promovían en los años 50», afirma en entrevista reciente el presidente de la Confederación de Empresarios de la Construcción en Aragón (CEAC), Juan Carlos Bandrés.

 

Encarecimiento del alquiler y alquiler turístico

Hay pocas viviendas nuevas y se compran pocas, nuevas o de segunda mano. El posible cliente muchas veces no dispone del capital equivalente al porcentaje del precio de compra que le pudiera permitir el acceso a una hipoteca.

El refugio es el alquiler, que en este momento escala los precios. El encarecimiento más elevado se da en Barcelona, con un incremento del 54%, y a continuación en Madrid, un 33%.

Skyline de Barcelona. Imagen de Redbubble.

La especulación se encuentra detrás de estos precios no pocas veces y el alquiler turístico o vacacional se señala como causante decisivo del afán especulador.

Esta realidad del alquiler turístico, que va dejando de ser nueva y no sabemos si será moda o ha venido para quedarse tal como es hoy, tiene entre sus efectos la gentrificación urbana, la transformación de una zona, calle, etc. en un espacio para personas con mayor poder adquisitivo que el de sus moradores originales. Un caso del año actual se refleja en este titular de periódico:

«La gentrificación dispara los alquileres en las zonas renovadas de la provincia [de Alicante]. En la calle Castaños de Alicante cuesta el arrendamiento hoy el triple más que en 2014, mientras que en El Raval de Elche el coste se ha duplicado en el mismo periodo. […] La explicación de este incremento del precio de la vida es el fenómeno de una gentrificación incipiente».

La escalada del precio del alquiler afecta también al propio alquiler turístico. Por ejemplo, en estas fechas próximas a la Semana Santa, los alquileres turísticos triplican su coste en la capital sevillana.

No solo esto, sino que la perspectiva conjunta de reclamo turístico y poder adquisitivo inspira nuevas inversiones en este sector. Valga como muestra la oferta de una empresa de Sevilla que ha visto en los balcones de las viviendas situadas en la ruta de las procesiones de Semana Santa la oportunidad de situar business seats, asientos para hacer y cerrar negocios. Con este fin, ofrece un completo servicio de alta gama: azafatas, guardarropa, chófer, catering y añade también el reclamo de «saetas en directo». ¿El precio de uno de estos balcones de negocios al paso de las procesiones? 8.000 €, por ejemplo.

En la misma línea, aunque de naturaleza diferente, se encuentra el alquiler de terrazas de edificios para fiestas, grabaciones de anuncios, celebraciones de cumpleaños, etc.  Atiko es «el Airbnb de las terrazas».

Balcón en alquiler en una calle de Sevilla. Imagen de ABC.

 

Encarecimiento del alquiler y escasez de inmuebles

Otras subidas de precios de alquiler, aunque son «disparadas», en opinión de los profesionales inmobiliarios, están siendo asumidas por familias y por jóvenes que se independizan. Por ejemplo, en Castellón la subida es del 14%, cuatro puntos más que en las otras capitales de la Comunidad Valenciana, Alicante y Valencia. Para este incremento se indica como causa, en gran medida, la escasez de inmuebles disponibles para alquiler, ante la imposibilidad de comprar. Es otro factor principal, junto con el alquiler turístico, señalado como responsable de la carestía del alquiler de vivienda.

 

Las consecuencias del panorama actual incluyen desahucios y «okupación»

Los desahucios, desde hace meses, son muchos más por impago de alquiler que por impago de hipoteca. Cada poco tiempo, los medios de comunicación reflejan alguna noticia relacionada, por ejemplo, esta de hace días en la capital tarraconense:

«Los impagos del alquiler crecen y provocan la mayoría de desahucios en Tarragona. El drama ya no es la hipoteca. La subida del alquiler aumentó los desalojos un 6,7%, mientras bajan los ligados a la propiedad. El arrendamiento causa ya el 54% de los lanzamientos».

Si no hay inquilinos para un inmueble, es decir, si el inmueble queda vacío, una probabilidad es su «okupación». La siguiente noticia es de hoy, 20 de marzo, en Mallorca, e incluye la referencia al conjunto de España:

«El fenómeno “okupa” se propaga por la isla. Los propietarios pueden tardar años en recuperar sus viviendas. Un fenómeno, el “okupa”, que no cesa en todo el país y menos en ciertos núcleos de la isla».

No obstante, algunas inmobiliarias están vendiendo pisos con «okupas», que no pueden visitarse, y proporcionan referencias de empresas para desalojarlos.

Jardín «okupado». Imagen de Atlántico.

En resumen, los ciudadanos «expulsados de la compra y del alquiler» tienen un problema de vivienda y económico, y suponen también un problema, de vivienda, económico  y de otras índoles, para el conjunto de la sociedad. Los partidos políticos afrontan el hecho con propuestas de leyes que faciliten el acceso a la vivienda. ¿Acertarán? Con las ayudas al alquiler en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, aprobado este mes, los expertos vaticinan un encarecimiento aún mayor.

 

Conclusión o una buena respuesta posible: «Un mercado distinto para la vivienda»

Es el título que ha escrito Jordi Casajoana Mogas, fundador y director general de OMPLIN, promotora low-profit, en su artículo en la reciente edición de la revista Housing, publicada por la cátedra UNESCO de Vivienda de la universidad Rovira i Virgili. Esta es su visión del futuro constructor, promotor e inmobiliario:

«No podemos permitirnos, en esta nueva etapa que iniciamos, contentarnos únicamente con mejorar procedimientos de gestión que exclusivamente repercutan en un incremento del beneficio económico de la actividad.

El sector debe obligatoriamente ser proactivo, ambicioso, arriesgado, valiente, y encontrar soluciones jurídicas, legales y arquitectónicas para potenciar una mejora real del mercado de la vivienda y así dar una respuesta acorde a sus necesidades actuales y futuras.

Si no es así, aflorarán nuevamente las debilidades de un sector ciego a los cambios de hoy».

 

Innovaciones para la consolidación sostenible de la evolución actual

Al lado de la ceguera extendida que refiere Jordi Casajoana, y de cara al futuro, son visibles dos tendencias:

  • por un lado, las innovaciones que buscan la consolidación sostenible de la evolución actual;
  • por otro lado, nuevos liderazgos en otros nichos para el mercado inmobiliario.

A ambas se añade la transformación impulsada por la Administración Pública en este momento con el BIM (Building Information Modeling).

De la primera parte, la innovación en alquiler turístico avanza no solo en posibilidades de inversión, como los mencionados balcones de negocios, sino además en el ámbito de su regulación, con normas como las de Baleares, donde la delegación del Gobierno de España y el Gobierno de las islas harán obligatorio registrar ante la Policía a los clientes de un inmueble de alquiler vacacional o turístico, como hace cualquier establecimiento hotelero.

En el sector del alquiler de vivienda residencial, la innovación comprende avances tecnológicos y no tecnológicos.

Entre los segundos se encuentra el home staging, que difunde su capacidad de potenciar contratos de compraventa y de alquiler. Es decir, asume que promotores y agentes inmobiliarios pueden vender mejor.

Un caso noticiado estos días: «La alicantina Cdkasa revaloriza las viviendas hasta un 40% con su decoración a medida».

La personalización de la oferta y la información del cliente se benefician de la tecnología de búsqueda y de las nuevas plataformas inmobiliarias B2C:

  • A la nueva tecnología de búsqueda pertenecen los «mapas virtuales para dar con la casa deseada. Esta innovación permite al cliente comparar precios de las distintas viviendas dentro de una zona determinada. Del mismo modo, también puede conocer qué servicios hay alrededor del inmueble: parques, supermercados, medios de transporte público, etc.»

 

 

Las transacciones online de alquiler, en la versión tradicional que conocemos, no son ajenas ni a la picaresca ni a la desinformación, y las noticias de estafas también son habituales en las páginas de sucesos. Esta es reciente: «Destapan en Vigo una gran estafa de alquileres por Internet de falsos pisos de lujo a precios de ganga. Un vigués adelantó mil euros de fianza y descubrió que había más denuncias en España». Merece la pena tenerlo en cuenta antes de aceptar ofertas.

 

¿Lo de «la zona se paga» pasará a la historia? Nuevos liderazgos para nuevos nichos de mercado inmobiliario

Va a ser futuro el posponer la preferencia por zonas céntricas y en su lugar, preferir la calidad o, sencillamente, la oportunidad de una vivienda por un precio asequible.

Tres exponentes de peso que lo anuncian y lo están realizando:

  • Juan Carlos Bandrés, presidente del Grupo Lobe y de la Confederación de Empresarios de la Construcción en Aragón (CEAC), afirma en la entrevista citada al comienzo: «El sector debe buscar la solución en la innovación, en reinventarse ante un cliente que debe considerar la calidad de la vivienda por encima incluso de la zona donde se ubique».

 

  • Jordi Casajoana Mogas, el autor del artículo citado en el que insta a una renovación del sector que responda a los cambios de la sociedad, es fundador y director general de OMPLIM «una sociedad “low-profit”, que promueve edificios de viviendas alrededor de las principales ciudades para compradores sensibilizados con la responsabilidad empresarial y social y que quieren vivir en edificios innovadores, eficientes y sostenibles ambientalmente».

 

  • La socimi Tecnofobia Iniciativas, S.L., de creación reciente. «El imperio ‘post Idealista’ de los Encinar: controlan los pisos más rentables de Madrid. Los fundadores de Idealista financian, con el dinero de la venta del portal a MDS Reit, una socimi que compra y alquila pisos pequeños y viejos en los barrios pobres de Madrid». Reportaje.

 

 

¿El BIM cambiará el Mercado inmobiliario?

Para finalizar, retomamos la pregunta que ha conducido a realizar esta expedición por el mundo actual de la vivienda. Concluida la construcción se entrega al propietario y finaliza la relación activa de los participantes en el proceso constructor. ¿Cambiará esta situación? ¿El cambio llevará a tener un mercado de vivienda diferente al actual?

El BIM (Building Information Modeling) parece tener alguna respuesta, aunque en este momento no se precisa cuál es. En palabras de Jorge Torrico Liz, secretario de la comisión es.BIM para su implantación en España:

«Se invitará cada vez a participar en mayor medida a aquellos que intervienen en etapas posteriores [a proyecto y construcción], fases de explotación, fundamentalmente, para que sus requisitos sean incorporados en fases tempranas».

 

Otra iniciativa es el «arquitecto de cabecera de los edificios», que el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) está impulsando especialmente en este momento. Es una figura ajena a lo económico y tiene que ver con la inspección técnica, con el cuidado de los edificios en bien de la ciudad.

 

 

Portugal 20 – Fachada ventilada instalada por OYRSA

 

Esta página resume la intervención llevada a cabo por OYRSA en el bloque de viviendas de la avenida de Portugal, número 20, en Salamanca.

La humedad y la entrada de agua propiciadas por la fachada existente fueron el principal motivo para que la comunidad de propietarios del edificio decidiese instalar una fachada ventilada.

OYRSA fue la constructora elegida para realizar la instalación. En el curso de esta intervención, se llevó a cabo también un revestimiento de fachada pegada con perfilería de seguridad en el interior de los balcones.

La redacción y la dirección del proyecto se encargaron  a un arquitecto y los cálculos de ingeniería a un despacho de ingenieros.

 

Cálculos – Ingeniería

El punto de partida del proyecto fue el estudio de la fachada original: sus materiales, estado de aislamiento, etc. La imagen muestra el aspecto de Portugal 20 antes de la rehabilitación con la fachada ventilada de OYRSA.

 

 

Los cálculos en esta fase del proyecto van a indicar el aislamiento térmico que proporciona la fachada existente: Sigue leyendo

¿Qué es una fachada ventilada?

 

En el mundo de la construcción y la edificación, la tecnología está ampliando continuamente nuestras opciones para disfrutar de viviendas confortables, con índices más altos de eficiencia energética, más beneficiosas para la economía doméstica y cada vez más amigables con el medio ambiente.

A esta innovadora generación de soluciones tecnológicas pertenece la fachada ventilada, una respuesta avanzada de aislamiento higrotérmico, tanto en obra nueva como para rehabilitación. En esta página resumimos qué es, cómo funciona y cómo se instala.

 

Fachada ventilada. Una muestra

Una fachada ventilada.

 

Si deseas ver un proyecto real, puedes leer esta otra página, donde exponemos la instalación de una fachada ventilada ejecutada por OYRSA.

* * *

Casi todos nosotros habremos experimentado alguna vez también las consecuencias del deficiente aislamiento hídrico y térmico de un edificio: el aire que se filtra por los muros, las humedades con distinta intensidad, el calor en verano, etc. Son inconvenientes más o menos tolerables, y también, mirando al futuro, son la amenaza de un deterioro, con inconvenientes mayores. Sigue leyendo